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No basta con comprar y publicar. Antes de invertir en un departamento para Airbnb en Quito, revise tres cosas: el reglamento de copropiedad del edificio, los permisos que exige la normativa de turismo y si los números dan.
Respuesta corta: sí se puede, pero no en cualquier edificio ni de cualquier forma. Antes de comprar un departamento en Quito para Airbnb, confirme tres cosas: que el reglamento de copropiedad del edificio permita el arriendo de corto plazo, que usted pueda cumplir los registros y permisos que exige la normativa de turismo, y que la rentabilidad real (descontando gastos y meses vacíos) justifique la compra.
Soy Frank Fuentes, asesor inmobiliario bilingüe de Conexión Inmobiliaria by eXp Realty en el hipercentro de Quito. Buena parte de los compradores que atiendo en Iñaquito y La Carolina compran para arrendar, y este es el error que más veo: comprar primero y leer el reglamento después.
Cada edificio sometido a propiedad horizontal tiene un reglamento interno. Ahí puede decir, por ejemplo:
que los departamentos son de uso exclusivamente residencial;
que se prohíbe el arriendo por días o el alojamiento turístico;
que los huéspedes deben registrarse en recepción o que hay límites de personas;
que existen multas para los copropietarios que incumplan.
Además del reglamento escrito, pregunte a la administración si la asamblea ha tomado decisiones recientes sobre arriendos de corto plazo. Hay edificios que lo permitían y lo restringieron después de quejas de los vecinos.
Qué pedir antes de ofertar: copia del reglamento de copropiedad vigente y, si existen, las actas de asamblea donde se haya tratado el tema.
El alojamiento en inmuebles habitacionales está regulado por la normativa nacional de turismo. En términos generales, quien arrienda por días debe:
tener RUC y declarar esos ingresos al SRI;
registrarse como prestador de servicios turísticos ante el Ministerio de Turismo;
obtener la licencia de funcionamiento que exige el Municipio.
La regulación también ha contemplado la autorización de la asamblea de copropietarios cuando el departamento está en un edificio. Por eso el punto 1 no es solo una regla interna: puede ser un requisito para operar legalmente.
Las normas y los trámites cambian. Antes de comprar, confirme los requisitos vigentes con el Ministerio de Turismo, el Municipio de Quito y un abogado o contador.
Una tarifa por noche alta no significa una rentabilidad alta. Para comparar con un arriendo de largo plazo, haga esta cuenta:
Airbnb (corto plazo)Arriendo tradicional (largo plazo)Ingreso por noche × noches realmente ocupadasCanon mensual × 12− comisión de la plataforma− meses sin arrendatario (normalmente pocos)− limpieza, lavandería, insumos− mantenimiento ocasional− internet, servicios básicos y alícuota− alícuota si la paga usted− amoblado y reposición− administración si no lo gestiona usted− impuestos− impuestos
Si después de esta cuenta la diferencia es pequeña, el arriendo tradicional suele ganar por tiempo y tranquilidad.
En el hipercentro de Quito (Iñaquito, La Carolina, Quito Tenis y El Batán) la demanda de corto plazo viene sobre todo de viajeros de negocios y de estancias médicas o académicas. Por eso influyen la cercanía a oficinas, centros comerciales, clínicas y al Parque La Carolina, y la seguridad del edificio.
Lea el reglamento de copropiedad antes de ofertar.
Confirme los permisos de turismo vigentes y si puede cumplirlos.
Haga la cuenta completa, no solo la tarifa por noche.
Compare siempre con el arriendo tradicional.
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría legal o tributaria.
¿Busca un departamento para invertir en el hipercentro de Quito? Escríbame por WhatsApp al +593 97 927 8699. Antes de que usted oferte, reviso con usted el reglamento del edificio y le doy una estimación de renta para comparar.